こんばんは
行政書士の酒井です。
私の住む近辺にはサトウキビ畑はないのですが、今日、うるま市の方を車で走っていると、少しですが畑がありました。
サトウキビ畑を見ると、沖縄にいるんだな～と改めて実感します。
もちろん他にもいろいろ沖縄を感じるものはあるんですけどね
さて、今日は畑の話をしたので、土地の地目について書いてみます。
土地の地目は不動産登記規則などに定められていて23種もあるそうです。（そんなにあるとは知らんかった～）
「田」「畑」「宅地」「学校用地」「「山林」「牧草地」「原野」「公園」「公衆用道路」「用悪水路」「雑種地」「塩田」「井溝」などなど・・・
私は土地家屋調査士の補助者をしているときに、いろいろな地目を見てきましたが、調べてみると見たことない地目も結構あることに驚きました。
実際よく目にしたのは、「田」「畑」「宅地」「山林」「公衆用道路」「用悪水路」「雑種地」で、たま～に「原野」。
以前勤めていた事務所は、愛知県の三河地方の農業地帯だったので田畑に関する仕事が非常に多かったです。
「田」「畑」「宅地」「山林」「公衆用道路」は読んで字のごとくなのでお分かりだと思いますが、「用悪水路」というのは、「かんがい用又は悪水はいせつ用の水路」のことで、「悪」の文字のせいか、汚い水だけを流すようなイメージを持ってしまいますが、（私だけ？）かんがい用の水路も含みます。
「雑種地」というのは、上に挙げた地目のどれにも当てはまらないものを雑種地といいますが、例としては、駐車場とか、資材置場のような宅地でもない農地でもないような土地のことをいいます。つまりこの雑種地は街中に結構あるということです。
地目というのは、法務局の登記情報に記録されています。また、市町村役場の固定資産台帳にも土地の地目は記載されていて、これには「登記地目」と「課税地目」が書かれています。
登記地目と課税地目の両方がなぜあるのかというと、登記は必ずしも現地と一致しているとは限らないからなんですね。
市街地の農地を転用して建物を建てた場合の例で説明します。
農地の転用には許可が必要ですが、市街地の農地の転用は「届出」で良いので容易に転用できます。
農地転用の許可（届出）をすると、地目も一緒に変更されると勘違いする方もいらっしゃいますが、農地法の許可と地目変更登記はまったく別の手続ですので、許可（届出）だけでは登記地目は変わりません。
これで登記記録はいまだ「農地」なのに、現地に行ってみると、建物が建っていて「宅地」になっているという状況が出来上がります。
登記記録を書き換えるには、「土地地目変更登記」を申請する必要がありますが、地目変更の登記申請は必要に迫られなければやらない人が多いんですね。
必要に迫られる例としては、金融機関から融資を受けて、土地を担保に差し出す場合などがあります。
金融機関は、抵当権等を設定する土地の地目が現況と食い違うことを原則認めません。
なので、自己資金で建物を建てて金融機関からの借り入れがない人は、地目変更をしない（忘れる）場合があります。
現在は「宅地」なのに登記が「農地」のままでも、登記の表示が現実と一致しないということ以外、特に困ったことは起こりませんが、税金に関しては問題があります。
それは農地と宅地では税額が違うんですね。宅地のほうが農地より高いです。（市街地のど真ん中の農地もそれなりに課税されますが・・・）
登記地目で課税されるなら、「税金上がるなら農地のままにしておこう」ということに当然なりますが、税金はそんなに甘くはありません
そこで、課税地目の登場です。市町村はちゃんと現地を見て、登記は「農地」でも現況は「宅地」として課税してくるんですね
登記地目と課税地目がある意味お分かりいただけたでしょうか。
長くなるので続きは次回
ではまた
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